Las comunidades de propietarios suelen ser un lugar en el que, muchas veces, surgen problemas de convivencia. Si bien ello es lo habitual no es lo deseable y deberíamos esforzarnos todos un poco más para que dichos problemas no afloren.

De todas formas, por mucho que nos esforcemos, el roce es, a menudo, inevitable y para dichas situaciones nuestras leyes nos facilitan la labor. En concreto, en materia de ruidos, podemos echar mano, entre otros, de un artículo que aparece en nuestra Ley de Propiedad Horizontal. Es el artículo 7.2 y es muy eficaz si se utiliza bien.

En este artículo se contempla lo que se denomina la acción de cesación por actividades prohibidas, entre las que están, naturalmente, las ruidosas.

Se fijan en el mismo una serie de pasos a realizar y que se deben seguir al pie de la letra, sin desviaciones, para que todo vaya según lo previsto:

En primer lugar el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad ruidosa para que cese, inmediatamente, en la misma, apercibiéndole de ir a juicio si no hace caso. Este primer paso es fundamental ya que con él se inicia todo el proceso. Es necesario que el requerimiento sea fehaciente, por ejemplo por burofax o telegrama.

Debemos señalar lo siguiente al respecto, cualquiera se lo puede pedir al Presidente y éste tiene la obligación de requerir. Todos sabemos que el cargo de Presidente, generalmente, no es plato de buen gusto de nadie, pero una vez se ocupa se deben cumplir una serie de obligaciones. Mucha gente confunde este paso con el siguiente –convocatoria de Junta para tratar el tema- y ello puede crear un grave problema a la hora de demandar, en caso de que el vecino ruidoso siga haciendo de las suyas. Primero siempre hay que requerir y si el causante del ruido no hace caso se deberá convocar una Junta pero no al revés como mucha gente cree y de hecho hace.

En segundo lugar, como decíamos, si el infractor persiste en su conducta, tras habérsele mandado un requerimiento, se convocará un Junta de propietarios, en la que se tratará el tema y en la misma se decidirá ir a juicio contra el causante del ruido, entablando una acción de cesación.

Una vez acordado en Junta el ir a juicio se podrá preparar la demanda contra el infractor junto a la que habrá que adjuntar, entre otra documentación –por ejemplo una prueba pericial acústica-, la prueba de haber realizado el requerimiento inicial de forma fehaciente y una certificación del acuerdo de la Junta de propietarios en la que se decide demandar. Si esta documentación no se adjunta o si se adjunta pero no sigue el orden temporal antes detallado, esto es, primero requerimiento y luego Junta de propietarios, el Juez inadmitirá la demanda por no haber seguido los requisitos documentales y temporales fijados en la ley.

Este tipo de procedimiento judicial, el contenido en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, tiene varias ventajas sobre otro tipo de procedimientos entre ellas podemos destacar las siguientes:

  • El juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.
  • Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad ruidosa y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.
  • Además, si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento. En estos casos, por tanto, la demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Por consiguiente, podemos matar no dos sino varios pájaros de un tiro, ya que el juez no solamente ordenará el cese de la actividad ruidosa sino que además, podrá acordar la privación del uso de la vivienda o local y en su caso el lanzamiento o desahucio del causante del ruido si éste es el arrendatario u ocupante del inmueble por cualquier otro título.

Es importante señalar, además, que este procedimiento sirve tanto para actuar frente a vecinos de pisos como de locales, el único requisito es que el inmueble desde el que surge el ruido sea parte de la Comunidad de propietarios.

Y no lo olviden, la unión hace la fuerza, si actúa toda la Comunidad frente a un problema de ruido se podrá utilizar este tipo de procedimiento y se podrán sufragar los gastos iniciales –que se podrán recuperar en caso de sentencia favorable-a cargo de la misma, lo cual hará que el aspecto económico sea mucho más llevadero.